J. Kysela: Současnou situaci na trhu komerčních realit vnímáme jako obrovskou příležitost

Investiční společnost INVESTIKA se blíží hranici 1 miliardy eur pod správou (25 miliard Kč). Do všech jí obhospodařovaných investičních fondů přitom stále přitékají nové investice, roste počet klientů a výnosy investičních fondů zůstávají stabilní. To se týká i největšího nebankovního nemovitostního fondu pro drobné investory v Česku a na Slovensku, INVESTIKA realitního fondu, OPF.

Ze zahraničí přitom čas od času přicházejí zprávy, že nemovitostní trh a obzvlášť jeho kancelářský segment čelí problémům. Proč INVESTIKA tuto dobu vnímá naopak jako výjimečný impuls a v čem se český realitní a investiční trh liší od toho zahraničního? Na tyto otázky odpovídá Jaroslav Kysela, ředitel útvaru obhospodařování investiční společnosti INVESTIKA.

Jaroslave, do společnosti INVESTIKA jste nastoupil v minulém roce. Jak vnímáte její pozici na českém trhu?

Dosáhli jsme již téměř 1 miliardy eur pod správou, a to napříč našimi pěti hlavními investičními fondy určenými i pro drobné investory. Touto produktovou nabídkou dnes pokrýváme téměř celé spektrum potřeb běžného investora z pohledu typu aktiv, výnosu, míry rizika a likvidity investic. INVESTIKA má sice české kořeny, ale zejména s ohledem na naši vlajkovou loď – realitní fond INVESTIKA, OPF – se dnes považujeme spíše za středoevropského investora a jednoho z nejrelevantnějších hráčů v tomto regionu. Náš realitní fond vlastní nemovitosti nejen v Česku, ale i v Polsku, Chorvatsku a Španělsku a aktuálně vyjednáváme o akvizicích v dalších zemích, kam bychom chtěli vstoupit.

To vše se přitom děje v době, kdy se o vývoji trhu kancelářských nemovitostí v USA a Německu dozvídáme ne vždy pozitivní zprávy. Ty k nám nedávno doputovaly i o jednom realitním fondu na Slovensku. Máme se obávat něčeho podobného i u nás?

Komentovat výkonnost všech realitních fondů okolo nás neumíme. Mohu nicméně uvést obecně platné důvody, proč může docházet k poklesům hodnoty realitních fondů. Prvním důvodem může být příliš vysoké zadlužení, které bývá výrazně vyšší u fondů kvalifikovaných investorů než u fondů pro drobné investory. Efekt zvýšených úrokových nákladů se plně projeví až při refinancování starších úvěrů, což na Západě ve větší míře nastává až nyní. Dalším důvodem může být nízká obsazenost budov v portfoliu některých fondů a zásadním faktorem je nedostatečně diverzifikované portfolio. To znamená, že se investice fondu soustředí pouze na jednu konkrétní lokalitu nebo druh nemovitostí.

Je přirozené, že každý investiční produkt prochází určitým cyklem, tzn., že zažívá lepší i horší časy. A protože jsme si toho dobře vědomi, snažíme se potenciální dopad tohoto cyklu na investora minimalizovat už při sestavování nemovitostního portfolia i našich dalších investičních produktů. Z tohoto důvodu máme v portfoliu realitního fondu vedle standardních komerčních nemovitostí jako doplněk mj. i luxusní rezidenční nemovitosti. Ty jsou zaměřené na rostoucí skupinu velmi movitých lidí v Evropě, kteří mají velké množství disponibilních finančních prostředků a nejsou zdaleka tak citliví vůči tržním výkyvům jako běžný spotřebitel. Pokud zvolíte správnou lokalitu, tak tento typ nemovitostí nezlevňuje ani v ekonomicky horších časech a v našem portfoliu dlouhodobě plní stabilizační úlohu. 

Český nebo polský trh už jsou ale na rozdíl od USA nebo eurozóny ve fázi snižování úrokových sazeb. Jak dalece je to pro český realitní trh významné?

Český i polský trh jsou opravdu „napřed“, co se vývoje úrokových sazeb týče. V USA i v eurozóně zůstávají úrokové sazby relativně stále vysoko, vlastně nejvýše za několik desítek let, a ještě nějakou dobu tam zřejmě zůstanou. V Česku a Polsku začaly úrokové sazby růst už v roce 2021, tedy zhruba o rok dříve než na Západě, a nyní jsme zde již ve fázi snižování úrokových sazeb. To se začíná pozitivně promítat do cen zdejších nemovitostí. Jelikož ceny nemovitostí, zejména těch komerčních, v období zvyšování korunových sazeb klesly jen mírně, dalo by se říct, že jsme v Česku již z nejhoršího venku.

Jak je možné, že v ČR nedošlo k takovému snížení cen komerčních nemovitostí ani v době kulminace úrokových sazeb jako na Západě?

Rozdílný vývoj úrokových sazeb u nás a na Západě souvisel i s tím, že inflační vlna udeřila v ČR a dalších středoevropských zemích zhruba dvakrát silněji než na Západě. A to se promítlo i do výraznějšího přecenění hodnoty nemovitostí z titulu inflace. Pokud například ocenění nemovitostí v portfoliu tuzemských fondů zůstalo nominálně stejné, jen kvůli inflaci se v reálném vyjádření snížilo za poslední dva roky o 26 %. Tolik totiž činila tuzemská míra inflace za roky 2022 a 2023. Ohodnocení zdejších komerčních nemovitostí je už blízko hranice stavebních nákladů, které v daném období značně vzrostly a s novou regulací už nikdy nižší nebudou. Starší budovy se dnes kupují dokonce pod reprodukční cenou (tj. pod stavebními náklady). Takže i u nás k  přecenění nemovitostí došlo, ale určitou část přirozeně absorbovala inflace.  

Existují vedle rozdílné fáze cyklu úrokových sazeb ještě jiné faktory, které odlišují český nebo obecně středoevropský trh od toho západního?

Západní trhy jsou nesrovnatelně starší, větší a někde i likvidnější, což logicky vede k výraznějším cenovým výkyvům. Také průměrné stáří komerčních budov je např. v Německu nebo Rakousku výrazně vyšší než v případě „mladých trhů“ jako Česko a Polsko, kde převažují nové a moderní nemovitosti. Do ohodnocení nemovitostí v portfoliích některých realitních fondů v německy mluvících zemích se tudíž negativně promítají již zmíněné rostoucí náklady na financování, vyšší stáří budov a s tím související vysoká energetická náročnost jejich provozu a také skutečnost, že část jejich nájmů nemusí být plně indexována podle inflace.

V Německu tak právě probíhá převážně strukturální změna, kde si tamní nemovitostní trh bude muset opět zvyknout na „normální“ úrokové sazby a začít nabízet tomu odpovídající výnosy. Vzpomeňme si, že ještě nedávno byla základní eurová úroková sazba záporná a investor se tak spokojil s ročním výnosem svého nemovitostního fondu na úrovni 2–3 %. To už dnes neplatí. Investoři musí zohledňovat náklady na kapitál a financování, což dnes může pro některé realitní fondy na Západě představovat problém. Ze všech těchto důvodů dnes německé a rakouské fondy zažívají odliv kapitálu.

Jaké jsou podle vás důvody jiného chování českých investorů, kteří např. do realitního fondu INVESTIKA každý měsíc zainvestují dalších několik set milionů korun?

Myslím si, že se u nás Ministerstvu financí a České národní bance podařilo dobře implementovat regulaci trhu kolektivního investování, která umožnila vznik silných domácích investičních fondů. Domácí kapitál vytváří stabilní trh a dá se říct, že se v tomto pozitivně odlišujeme od mnoha jiných zemí střední Evropy. Jinými slovy, nejsme závislí na náladách zahraničních fondů.

Investování do realitních fondů je standardní součástí celkového investičního „koláče“. Nemovitosti by z tohoto „koláče“ měly dle obecně platných pouček tvořit 20 % a dokud se tento podíl nenaplní, peníze budou do realitních fondů směřovat i nadále. Je to vlastně součást příběhu našeho přibližování se k Západu, kdy se postupně stáváme vyspělým trhem se silným vlivem domácího kapitálu. Míra investic obecně i investic do realit zde ale stále ještě nedosáhla úrovně jako na Západě. A to v kombinaci například se zavedením dlouhodobého investičního produktu tvoří významný růstový potenciál.

Když se podíváme konkrétně na trh s kancelářemi, jak si stojí ten český ve srovnání se Západem?

I ten je specifický, což se promítá do jeho výrazně vyšší stability. Za prvé se u nás moc nestaví, což snižuje nabídku nových prostor a brání poklesu cen nájmů i nemovitostí. Současně platí, že Češi se po dočasném výkyvu ve prospěch práce z domova v době covidu vrátili do kanceláří v mnohem větší míře než na Západě. Např. ve zmiňovaném příkladu USA lidé často cestují do velkých aglomerací z obrovských vzdáleností, což zvyšuje tlak na trvalé etablování práce z domova a snižování poptávky po kancelářích. V Česku je tato poptávka výrazně stabilnější – firmy zde běžně požadují, aby lidé chodili do kanceláře 3–5 dnů v týdnu. Jakkoli se změnily nároky firem na podobu a kvalitu kancelářských prostor, my máme se svými prémiovými budovami ve velmi dobrých lokalitách vysokou míru obsazenosti – přes 94 %. Inflační doložky v minulých 2–3 letech nejen že kompenzovaly mírný pokles hodnoty nemovitostí, ale někde jeho vliv převážily a přispěly ke stabilitě výnosů. A vliv loňské – stále vysoce nadprůměrné – inflace se pozitivně promítne do výnosu našeho realitního fondu i v letošním roce.

Jak se tržní situace konkrétně projevila ve výkonnosti realitního fondu INVESTIKA?

Je zjevné, že se nám vyplatil náš dlouhodobě konzervativní postoj k dluhovému financování, které jsme drželi na uzdě i v době nízkých sazeb právě s ohledem na riziko, že se jednou úrokové sazby zvýší. Zadlužení našeho realitního fondu je dlouhodobě na úrovni cca 35 %, což je dvakrát méně, než nám povoluje regulace. To je vedle maximální diverzifikace na úrovni zemí, typů nemovitostí i oborů, ve kterých působí naši nájemci, jedním z hlavních stavebních kamenů stability výnosu 4–6 % ročně, jejž našim klientům doručujeme od samého vzniku fondu v roce 2015.

Dalo by se říct, že jsme si pro náš realitní fond postupně „našli“ svého investora. Ten věří nejen v „cihlu a beton“, ale i v naši konzervativní a silně diverzifikovanou strategii a investuje s námi pravidelně a dlouhodobě, tedy nikoli nárazově, jako je tomu u většiny fondů kvalifikovaných investorů.

Co rozdílné podmínky na českém a západním trhu znamenají pro strategii realitního fondu INVESTIKA?

Otevřel se nám nově prostor, který v minulosti kvůli záporné eurové úrokové sazbě, a tudíž i extrémně nízkým výnosům z nemovitostí v západní Evropě, nebyl myslitelný. Současné období tak vnímáme jako zcela ojedinělou investiční příležitost, na kterou jsme v INVESTICE čekali téměř 10 let. Držíme naakumulovanou hotovost na akvizice dalších nemovitostí, které nyní připravujeme. Díky aktuální kombinaci faktorů se začínáme rozhlížet po nemovitostech i mimo Česko a Polsko a vůbec poprvé od vzniku společnosti vidíme možnost vstoupit na nové trhy nejen v dalších středoevropských zemích, ale i v západní Evropě, např. do Německa, Rakouska nebo Velké Británie. Tím dojde k další diverzifikaci našeho portfolia. Nemovitosti v těchto zemích sice zůstávají stále o něco dražší než ty české nebo polské, ale na základě předpokladu, že sazby v eurozóně začnou v dohledné době taktéž klesat, očekáváme ve střednědobém horizontu obrat k růstu hodnoty tamních komerčních nemovitostí. To pro nás v kombinaci s navyšováním nájmů prostřednictvím inflačních doložek i v letošním roce vytváří skvělou pozici pro další pokračování fondu.